落地有路

上機前的準備，可以在抵達後節省數個星期。

文件（正本加三份副本）。護照、簽證、結婚證書、子女出生證明、最近三年的學校成績單、疫苗接種記錄、駕照及其英文翻譯，以及香港或原居地銀行的 reference letter。來源指公證翻譯獲多數州的 DMV 接受，但各州規定不同，應向目標州的 DMV 核實。

資金。至少準備三個月生活費，視城市及家庭人數而定，一般為 USD $15,000 至 $30,000，並以可即時取用的形式持有。電匯至容許抵達前開戶的美國銀行，是較直接的做法。HSBC Premier 與 Citibank IPB 是香港居民常用的服務，來源指兩者均可在抵達美國前開戶；開戶資格、所需文件及時間因產品及個人情況而異，應直接向銀行確認，不能假設一定可行。

住處。頭 30 至 60 日入住短期租住（Airbnb、連家具轉租）屬常見做法。抵達前不宜簽訂長期租約，應先親身感受社區。

心態。頭 90 日可能感覺混亂，這是正常的。各項事務比香港慢、紙本文件較多、數碼化程度較低。應預備遇到阻力，不宜預期一切高效。

應詢問：哪些文件需要在離開前辦理公證翻譯？

每名業主都有申請準則，並須遵守適用法律。繳交申請費之前，應先索取物業的書面準則。業主可能考慮其他證明文件或獲接受的擔保人，但任何一項都不代表一定獲批租約。

較大按金。業主可能考慮較大按金，但須符合適用法律及物業的書面準則。申請之前，應確認金額、退還條件，以及業主是否接受。增加按金並不代表一定獲批。

預付租金。部分業主可能考慮預付租金。轉賬之前，應先確認業主接受，並以書面列明付款、退款及提前終止的安排。預付租金並不代表一定獲批，亦會佔用你可能在其他方面需要的資金。

Co-signer 或 guarantor。先查詢物業是否接受 co-signer 或 guarantor，以及適用什麼準則。簽名之前，應細閱書面協議及擔保人的責任。是否接受及責任範圍，須按實際文件及適用法律確認。

商業租約擔保服務。只有在物業及服務供應商都接受的情況下，才可以考慮商業租約擔保服務。應直接確認資格、收費、限制及責任，不要假設一定有此服務，或一定獲批。

先詢問需要哪些文件。先查詢物業接受哪些收入、工作、身份或財務證明。只透過安全渠道提交已核實的申請所需的資料。提供其他文件並不代表一定獲批。

應詢問：哪一條途徑最配合我的資金與時間表？

沒有 SSN 也可以開設美國銀行戶口。來源指銀行會接受 Individual Taxpayer Identification Number（ITIN）、護照及美國地址，首個月使用酒店地址亦可。實際接受哪些文件因銀行及分行而異，應事先直接確認。

香港及亞洲背景的常見途徑。若維持 Premier 身份，HSBC Premier 可作較順暢的跨境轉賬；Citibank IPB 的做法類似。來源指兩者均可在抵達前開立美國戶口，但產品是否仍然提供、資格及所需文件，須向銀行確認。另一個選擇是帶備護照及地址證明，前往 Chase、Bank of America 或 Wells Fargo；來源指多數分行可當日開立普通戶口，實際情況因分行及個人文件而異，不能假設當日必定開戶成功。

首 30 日應取得的產品。Checking account（繳付賬單及接收 direct deposit）、savings account（應急儲備）、debit card（7 至 10 日內發出），以及開始建立信用的 secured credit card（見第 4 章）。

常見錯誤。太早結束海外戶口：應至少保留 12 個月，作為 reference 及保留匯率彈性。一次過把所有資金匯入：大額轉賬可能引起銀行查核資金來源及用途，因此應事先向銀行說明資金用途、備妥來源文件，並按實際現金需要及匯率安排，考慮一次或 2 至 3 次轉入（來源原本建議分 2 至 3 次轉入）；拆分轉賬並不是避開銀行審查的方法。在未確認是否接受 ITIN 之前，選擇規模較小的 credit union。

小提示。親身到分行開戶，不要在網上開設。作為新移民，應與特定的銀行職員建立關係，可向分行經理索取名片。

應詢問：哪間銀行可以只憑護照及 ITIN（沒有 SSN）開戶？

來源指美國信用分數（FICO）至少需要 6 個月才會生成，12 至 18 個月可達至良好的 700 分以上，24 至 36 個月可達 760 分以上。這些時間只是一般情境，並非預測，分數亦視乎個人的信用記錄及評分模型，不能預先承諾。應從第一日開始建立。

建立信用的四個步驟。

（1）Secured credit card。向銀行存入 $300 至 $1,000，該筆款項成為信用額。只作小額消費，每月全數準時還款。來源指 6 至 12 個月後可轉為 unsecured，是否轉換由發卡機構決定。Discover It Secured、Capital One Platinum Secured、Chase Secured 是來源列出的例子，產品條款及審批以發卡機構的最新資料為準，並非推薦，亦不代表必然獲批。

（2）成為親人美國信用卡的 authorized user。如父母、配偶或兄弟姊妹有良好的美國信用，可請他們加入你為 authorized user。來源指對方戶口的歷史會追溯記入你的信用檔案，並稱這是合法而最快的方法之一。實際是否記入、影響多少，視乎發卡機構及信貸機構的處理，而對方的信用表現亦會影響你，應事先確認。

（3）Credit-builder loan。小額貸款（$500 至 $1,500），款項「還」入儲蓄戶口，還清後取回。Self、Credit Karma 是來源列出的提供者。這可增加 installment 記錄。產品及條款須自行核實。

（4）Auto loan（如有需要）。來源指準時償還汽車貸款，建立 installment 信用的速度比其他方式更快，並以第 5 章安排時間。這不代表應為建立信用而借貸，是否適合應視乎預算。

最快損害信用的做法。遲還款（來源指一次逾期 30 日可使分數下跌 60 至 100 分，實際幅度因人而異）；卡數結餘超過信用額的 30%；結束最舊的一張卡；同時申請多張卡。

應詢問：頭 90 日內，哪些建立信用的步驟適合我？

除紐約市、三藩市、波士頓及芝加哥市中心外，汽車並非可有可無，它是繼住屋之後第二重要的購買。

駕照。各州自行發出駕照；確立 residency 後，須在 30 至 90 日內轉換（視州而定）。來源指香港、英國、加拿大及多數海外駕照，在不少州只需通過筆試即可轉換，德州（TX）及佛州（FL）則對外國持牌人豁免路試。上述轉換期限及豁免規定可能改變，應以所在州 DMV 的最新規定為準。攜帶外國駕照、護照、居住證明（租約及水電費單），如有 Social Security card 亦一併帶備。

購買與租賃。沒有美國信用，兩者都較困難。以現金購買二手車是較簡單的途徑：來源指 $8,000 至 $20,000 可買到穩定的 2018 至 2021 年款 Honda Civic、Toyota Corolla 或 Toyota RAV4，並稱這是最適合新移民的三款車。價格及車況因市場而異，購買前應核實。來源建議避開德國車（維修費用高）及高端品牌（折舊大）。

保險。來源指 49 州要求投保，各州規定不同，應向所在州核實。沒有美國駕駛記錄，保費可能比本地人高 50% 至 150%。Geico、Progressive、State Farm 在來源中被指接受新移民，是否承保及保費以保險公司的報價為準。部分香港保險公司（AXA、Manulife）會出具「no claim discount」信函，部分美國保險公司可能接受，並非全部。

車險實況。首年以 $15,000 的二手車投保全險，來源建議預算每年 $1,800 至 $3,600。來源指有 12 至 24 個月清白的美國駕駛記錄後，保費會趨於正常。這是一般情境，並非報價。

應詢問：我所在的州是否只需筆試即可轉換外國駕照？

這是新移民最常遇到的意外。香港的住宅多數附有洗衣機（通常是洗衣乾衣二合一），美國的租賃單位則不一定提供。

你會遇到的四種安排。

（1）單位內設洗衣機及乾衣機。新建公寓、郊區住宅及較高端的物業常見，屬加價項目；來源指同等單位的租金比沒有的高 $100 至 $250 每月。

（2）單位內設 hookup，但不含機器。Hookup 是水電接駁位。需自行購買洗衣機及乾衣機（合共約 $800 至 $2,000），搬家時可帶走。郊區住宅常見。

（3）大廈共用洗衣房。以投幣或 app 付費的機器，設於公共房間，每次約 $2 至 $4。較舊的市區公寓常見。

（4）只能到 laundromat。大廈內完全沒有洗衣設施，需前往公共洗衣店。多見於密集市區的舊式無升降機大廈，新移民大多可以避開。

以上金額是來源提供的參考範圍，實際收費及機器是否包含，須以該物業的租約及現行收費為準。

Listing 用語解碼。「W/D in unit」＝附機器；「W/D hookups」＝沒有機器，需自行帶備；「Shared laundry」＝大廈設有洗衣房；「Laundromat nearby」＝大廈內沒有。

應詢問：這個單位附有洗衣機及乾衣機，還是只有 hookup？

頭 14 日的設置速成表。

手機（第 1 至 3 日）。來源指 T-Mobile、Verizon、AT&T 接受護照加 ITIN，不需要 SSN。預付計劃（Mint Mobile、US Mobile、Visible）完全不需要信用，每月約 $15 至 $30 即可無限用量。接受條件及價錢以營運商的現行條款為準。盡快取得美國電話號碼，因為幾乎所有表格、診所及學校都會要求提供。

上網（第 7 至 14 日）。Spectrum、Xfinity、AT&T Fiber、Verizon Fios 是主要供應商。來源指多數接受 ITIN 加按金（$50 至 $150）。參考價錢：300 至 500 Mbps 每月 $50 至 $80，gigabit 每月 $90 至 $120。除非價錢明顯較低，應避開 24 個月合約。供應商及價錢視地址而異。

電力（第 1 至 7 日）。德州可自行選擇供應商（市場已 deregulated），可於 PowerToChoose.org 比較。德州以外，當地 utility 一般為獨家供應，直接開戶即可；各州情況不同，應向當地核實。

水與煤氣（視情況）。多數城市的水屬市政供應，致電開通服務即可。煤氣（如用作暖氣、煮食、熱水）屬私營 utility，需另開戶口。

按金。沒有美國信用時，utility 通常會要求 $100 至 $300 按金。來源指準時付款 12 個月後會退還，退還條件及時間以該供應商的條款為準。

應詢問：這個州的電力市場是否已 deregulated？以我的用量，哪個 plan 最合適？

對來自設有公共醫療地方的新移民而言，美國醫療系統是最大的文化及財務衝擊。應從第一日開始規劃。本章的金額及資格是來源提供的一般參考，並非醫療、保險或法律意見；實際計劃、資格及費用應向保險經紀、保險公司或 Healthcare.gov 核實。

如已有美國工作。僱主提供的醫療保險是標準安排，於入職時或每年的 open enrollment（通常為 10 月至 12 月）登記。家庭保障費用由薪金扣除，每月約 $200 至 $800。Deductible 每年約 $500 至 $5,000。

如尚未有美國工作。Healthcare.gov（ACA marketplace）出售個人計劃，不論有否工作。保費按收入獲得補助。來源指四人家庭收入低於 $120,000 可能合資格選擇每月 $300 至 $700 的計劃，補助資格及實際保費以官方資料及個人情況為準。Open enrollment 為 11 月至 1 月；其他時間需符合「qualifying life event」，來源指在多數州由海外遷入屬此類情況，應向官方核實。

短期選擇。將原居地的旅遊保險延長，以涵蓋頭 60 至 90 日。Cigna Global、IMG、World Nomads 是來源列出的提供者。旅遊保險通常設有承保範圍及除外責任，是否適合需自行確認。

急症。來源指任何州的急症室都必須為你診治，不論保險或移民身份（EMTALA 法律），賬單會在稍後寄出。這項法律涉及急症評估及穩定病情，不代表所有後續治療均獲涵蓋，亦不代表費用獲免除。非緊急情況下，urgent care clinic 較便宜（來源指現金約 $150 至 $300，急症室則 $1,000 以上）。

最大的錯誤。為省錢而沒有保險。來源指一次盲腸手術或車禍住院，費用可達 $30,000 至 $200,000 以上，並稱最便宜的保險仍比沒有保險便宜。實際費用差異很大，應按家庭情況比較。

應詢問：以我們的預算，哪個 plan 能為全家提供最低的 deductible？

美國公立學校主要由當地物業稅資助。你居住的具體街道地址，決定子女就讀哪一間公立學校。來源指無需申請，按地址自動分配；實際上仍須向學區辦理登記報名（enrollment），並提供地址證明，指派學校及報名程序以學區規定為準。

免費公立學校。K 至 12 年級免學費，來源指適用於每名合法身處美國的兒童，不論移民身份（Plyler v. Doe, 1982）。涉及移民身份的疑問，應向學區或合資格專業人士查詢。需要付費的項目包括：學習用品、午餐（低收入家庭可免費）、課外活動，以及部分學區的交通。

地址為何重要。各學區的資金來源及水平不同，當地物業稅收入是其中一項因素。隔一條街的住宅可能屬於不同學區，資金及學校情況可能相差很遠。同樣每月 $4,000 的租金在休斯頓，視乎選擇哪一條街的哪一邊，對應的小學可以截然不同。學校資金不等同學校質素，不應僅憑社區的貧富推斷學校優劣，應逐間查核。

如何核實。每個學區都有網上的「school zone finder」或「boundary lookup」，輸入具體地址，即可查看分配的小學、初中及高中。不要只信 listing 的描述。並應查閱學區近期的 rezoning 記錄，因為界線會改變。

免費的非傳統公立選擇。Charter school（免費公立，需申請及抽籤）及 magnet school（專門性質，免費，往往競爭激烈）。私立學校：來源指一般每年 $15,000 至 $45,000。Homeschool：來源指 50 州均屬合法，規管各異，應向所在州核實。

評分工具。GreatSchools.org（1 至 10 分，免費）、Niche.com（字母評級及人口資料）、州教育部門的報告卡。應交叉比對，沒有單一來源是完整的。評分只作參考，不能代表學校適合個別學生。

應詢問：這個具體地址今日分配到哪間小學、初中及高中？

來源指多數新移民可在 12 至 24 個月內達到購屋位置，前提是按正確的次序累積條件。以下時間表是規劃例子，並非必然的結果，是否合資格由 lender 決定。

第 1 至 3 個月。抵達、租屋、開設銀行戶口、辦理電話及水電煤；若不合資格申請 SSN，則申請 ITIN；申請第一張 secured credit card；取得駕照。

第 4 至 6 個月。第一張信用卡已有記錄，每次準時全數還款；合資格則申請第二張卡；建立工作或生意基礎；累積三個月的美國銀行月結單。

第 7 至 12 個月。信用分數達到 650 至 700；已提交美國報稅表；工作歷史達 6 個月以上；有兩個月的住屋付款收據。向 lender 做 pre-qualify，了解自己目前的位置。

第 13 至 18 個月。信用分數達到 700 至 720；第二年的美國報稅表臨近；累積首期、closing cost 及儲備的儲蓄。開始認真看樓。

第 19 至 24 個月。提交申請、lock rate、完成 close。來源指到第 24 個月，多數安排得宜的新移民可以擁有自己的住宅。信用分數目標及時間表只是規劃例子，不能預先承諾。

全國樓價中位數（2025）。來源列出：美國約 $420,000；德州約 $300,000；加州約 $780,000；佛州約 $390,000；紐約都會區約 $680,000；休斯頓都會區約 $340,000。來源未附上數據出處，使用前須核實最新資料。個別社區與上述數字可相差 30% 至 200%。

首期目標。預期買價的 20%，加 4% closing cost，再加 3 個月儲備。以 $400K 為目標：$80K 首期、$16K closing cost、$9K 儲備，合共 $105K 現金。這是計算例子，並非現行的最低要求；實際首期、closing cost 及儲備視貸款類型及 lender 而定。

應詢問：以我的收入及儲蓄率，現實的購屋時間表是多久？

若無法等待 12 至 24 個月建立美國信用，來源列出四條途徑，全部都需要較大的首期，並須接受較高的利率。以下的資格、首期、利率差距及最低貸款額都是來源提供的例子，並非現行承諾；是否提供及具體條件，須直接向 lender 確認。

（1）ITIN mortgage。持有 Individual Taxpayer Identification Number、兩年美國報稅記錄（以 ITIN 報稅），並有 20% 至 25% 首期。利率比 conventional 高 1% 至 2%。只有專門 lender 提供。

（2）Foreign-national loan。適用於身處美國以外或剛抵達的買家。首期 30% 至 40%。香港或原居地的收入及資產，在有適當文件的情況下可獲接受。利率比 conventional 高 1.5% 至 3%。由專門 lender 提供。

（3）Asset-depletion 或 asset-based loan。以流動資產按貸款年期攤分，用以證明收入。適用於有大額儲蓄但沒有美國工作收入的新移民。首期 25% 至 30%。利率比 conventional 高 0.5% 至 2%。

（4）私人銀行的 portfolio loan。來源指 HSBC Premier、JPMorgan Private、Citi Private 向現有客戶提供 mortgage，無需傳統的美國信用要求。最低門檻較高（通常貸款 $500K 以上），但條款較靈活。是否適用於個別客戶，視銀行政策而定。

現金購買。現金購買永遠是一個選擇，可排除所有信用及 lender 的問題。來源指有些新移民先以現金購買，作約 6 個月的過渡，待建立美國信用後再做 refinance（cash-out refi）。日後能否 refinance 及其條件，取決於屆時的信用、估值及利率，不能預先假設。

正確的比較。不是「ITIN 利率對 conventional 利率」，而是「支付 12 個月 ITIN 利率直至 refinance，對繼續租屋並等待」。來源指 ITIN 途徑往往較優，但這取決於個人情況，須以實際報價計算。

應詢問：這個 lender 過去 12 個月成功完成了多少宗 ITIN 或 foreign-national 個案？

新移民可考慮的有力策略之一：先買一間住宅作投資物業，出租 1 至 3 年，待情況穩定後再搬入自住。本章屬一般性討論，並非稅務、法律或投資建議。

為何可行。投資物業的 mortgage 條件稍嚴（首期 25%，自住為 20%），但沒有長期美國信用記錄的新移民仍有機會辦理。租金收入可抵銷持有成本。在建立美國生活期間，物業價值可能變動，亦可能下跌，不能預期升值。準備自住時可直接搬入，無需新的交易；惟實際能否自住，須視貸款條款、租約及屆時的租客安排而定，應向 lender 及律師核實。

稅務機制。來源指投資物業的支出（mortgage 利息、物業稅、折舊、維修）可作稅務扣除，自住物業則不可。同一間住宅以投資或自住身份購買，長期的稅務位置差異很大。購買前應與 CPA 商討。

此策略最適合哪類人。已知長遠會定居於哪個都會區（休斯頓、達拉斯、奧斯汀、坦帕、夏洛特），但未確定具體社區的新移民；或子女仍在海外、計劃一至兩年內到來的家庭。

50 州視角。以下是來源列出的名單，未附資料出處，只可作為起點，須核實最新資料及例外情況。沒有州收入稅：TX、FL、NV、TN、WA、WY、SD、AK、NH。2020 至 2025 年升值較高：TX、FL、NC、TN、GA、AZ。來源認為對業主較有利的法律：TX、FL、GA。來源認為學區性價比較佳：TX（Katy、Cy-Fair、Frisco）、FL（Naples、Sarasota）、NC（Cary、Raleigh）。

為何是德州及休斯頓。比較休斯頓及 Cypress、Katy、Sugar Land 的居住選項時，應按個別物業核算稅項、保險及持有成本；學校分配須以地址向學區核實，前往 Texas Medical Center 的通勤則須按工作地址、路線及時段評估。來源未附數據的人口規模及學校表現比較，不作選址依據。選擇休斯頓的理由有具體依據，而非憑空而來。學區及社區是否適合，應按各家庭的需要逐一核實，不應以語言或國籍作為判斷標準。

應詢問：先購買投資物業，是否配合我兩年的時間範圍？