Hurricane Harvey（2017）改變咗休斯頓買家睇水浸風險嘅方式。數以萬計水浸嘅屋都係 FEMA Special Flood Hazard Area 官方水浸區以外。淨係靠 FEMA map 一份係唔夠。

三份一齊睇先有可用嘅圖畫：FEMA Flood Map、Harris County Flood Education Mapping Tool，同埋該物業嘅 flood claim history（透過 disclosure 表格同歷史 claim 資料庫攞到）。

買家最常犯嘅錯就係淨係查 FEMA，停手。FEMA map 喺好多區域最後一次 update 已經係 2007 年。County tool 顯示 Harvey 同 Imelda 期間真實嘅水位，有時隔兩條街已經唔同 zone。

要問：呢間屋喺 Harvey、Imelda 或者 2024 年 5 月嘅暴風雨入面有冇水浸？

德州冇州收入稅。學區、縣政府、公共服務全部靠物業稅資助。大休斯頓嘅實際稅率每年係 2.0% 到 3.0%。

一間 Cypress $600,000 嘅屋，每年就係 $12,000 到 $18,000。香港買家慣咗香港差餉嘅實際稅率（租值 1% 以下），首個月好容易計少五倍。

個數係每月透過 escrow 同 mortgage 一齊俾。所以真正每月持有成本係 principal + interest + property tax + homeowner insurance + HOA。PITI-A，唔淨係 PI。

要問：呢間屋嘅完整 PITI-A 每月係幾多，唔淨係 principal 同 interest？

學區係會變嘅。今日寫住 "Cy-Fair ISD" 嘅地址，下年可能 rezone。地界變動原因包括註冊人數、新校開幕、學區容量。MLS 上嘅資料係描述性，唔係合約。

唯一權威核實方法係用學區嘅 zone-finder tool，輸入具體街道地址查。Cy-Fair、Katy、Fort Bend 三個學區都有 online tool。

對學區為核心決策因素嘅香港家庭，呢個係 offer 之前最重要嘅一步核實。為特定小學或者中學買，要書面確認當前分配，仲要了解該街道過往嘅 rezoning 歷史。

要問：呢條街過去十年有冇 rezone 過？

三項額外收費，買家好多時係 closing 嗰陣先發現，唔係 offer 期間。

HOA（Homeowner Association）：大部分 master-planned community（Bridgeland、Cinco Ranch、Sienna）每年收 $700 到 $1,800。有 D 仲有 transfer fee 喺 closing。Option period 內要睇 HOA bylaws。

MUD（Municipal Utility District）：新郊區冇 city water 系統嘅常見。MUD bond 透過額外物業稅償還，通常每 $100 估值收 $0.40 到 $1.50。係加喺基本稅率之上。

PID（Public Improvement District）：冇咁普遍，但 Katy 同 Fulshear 部分新項目有。再加實際稅率。

要問：包埋 MUD 同 PID 嘅總實際稅率係幾多？

Option period 係德州買家最強嘅工具。用一個細費（一般 $100 到 $500），喺一般 5 至 10 日內，買家可以基於任何理由終止合約，攞返 earnest money。

呢個窗口係用嚟做：完整 inspection、20 年以上舊屋嘅 sewer-scope inspection、考慮休斯頓黏土地基嘅 foundation evaluation、邊界問題嘅 survey review。

常見錯誤係將 option period 當形式。其實係 leverage。如果 inspection 揾到問題，賣家好多時會 credit 維修或者減價，因為佢哋知如果唔做，買家可以攞返錢走。

要問：我嘅持牌 inspector 對呢個年齡嘅休斯頓屋具體查咩？

德州買家嘅 closing cost 一般係購買價嘅 2 至 4%。一間 $600,000 屋，係首期之上再加 $12,000 到 $24,000。

組成包括：title insurance（lender 嗰份必須買，owner 嗰份可選但建議買）、survey、appraisal、lender origination fee、物業稅同保險嘅 escrow setup、recording fee、HOA transfer fee。

有 D 可以議。Seller credit（即賣家承擔部分買家 closing cost）喺德州合法，喺較慢市場入面越嚟越常見。上限視乎 loan 類型（購買價嘅 3 至 9%）。

要問：我 closing 嗰日總共要帶幾多現金？

並非每個 lender 都識點 underwrite 香港背景買家。三條路各需要熟悉嗰條路嘅 lender。

Conventional 配美國信用：適用於有最少 24 個月美國信用歷史、兩年美國稅表、穩定美國工作嘅買家。大部分 lender 都做到。

ITIN mortgage：適用於冇 SSN 但有 ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）嘅買家。首期一般 20 至 25%。利率比 conventional 高 1 至 2%。只有專門 lender 做。

Foreign-national loan：適用於住美國以外嘅買家。首期 30 至 40%。香港收入同資產有適當文件就接受。利率比 conventional 高 1.5 至 3%。

要問：呢個 lender 過去 12 個月成功 close 咗幾多單 ITIN 或者 foreign-national file？

Cypress、Katy、Fulshear 嘅新樓對香港背景買家有大量宣傳。賣點吸引：全新、builder warranty、節能、可訂製。但取捨係真。

Builder incentive 多過減價。Builder 好少減 list price（呢個會影響成個社區嘅 comp）。佢哋會向買家提供 $10,000 至 $30,000 嘅 incentive，rate buydown、design-center credit、closing-cost coverage。呢 D 可議。大部分買家唔夠進取。

Inspection 一樣要做。「新」唔等於「冇缺陷」。Final-walk inspection 經常揾到 HVAC 問題、缺少 insulation、不合規 plumbing。永遠請獨立 inspector，唔好用 builder 推薦嗰個。

要問：如果我用外面 lender，會有咩 incentive？

Comps（comparable sales）係公平定價嘅基礎。誠實讀 comp 比表面睇難。

有用嘅 comp 同目標物業有四個共通點：同一社區（唔淨係同一城市）、相近面積（15% 以內）、相近建築年份、過去 90 天 close。喺移動市場入面，超過六個月嘅 comp 會誤導。

兩個調整最重要。Lot size：同一 subdivision 入面，8,000 平方呎地皮同 5,500 平方呎差好遠。Condition：renovated 廚房同 updated HVAC 加實際銀碼；純粹外觀 update 加好少。

要問：我代理覺得邊三個 comp 最強，做咗咩 adjustment？

大部分「租 vs 買」計算都係錯嘅，因為佢哋淨係比較租金同 mortgage 月供。呢個唔係正確比較。

正確比較。租金（純開支、冇 equity、冇維修、冇物業稅）vs 完整 PITI-A，加每年平均維修（樓價 1 至 2%），加首期嘅機會成本，減預期升值，減 mortgage 月供入面 principal 嗰部分（呢個係強制儲蓄，唔係開支）。

一間 $600,000 Cypress 屋：每月持有成本 $4,400 至 $5,200。同條街 comparable 租金 $2,800 至 $3,400。買頭三至五年月月貴。Equity build、稅務優惠、升值要持有五年以上先追得返。

要問：以我預期嘅持有期計，租同買嘅 break-even 喺邊？

由 2026 年 1 月 1 日起，德州規例要求地產代理喺帶你睇樓或者提交 offer 之前，同住宅買家簽訂書面協議。協議分兩種：代表協議（representation agreement），同只限睇樓嘅非代表協議（non-representation agreement）。

書面協議必須寫明代理會提供咩服務、終止日期、係獨家定非獨家、代理有冇代表你，以及經紀佣金嘅金額或者比率同計算方法。協議亦必須用顯眼字句講明，經紀佣金並非由法律訂明，而且完全可以商議。

只限睇樓嘅非代表協議必須係非獨家，最長 14 日。代表協議可以限制代理嘅服務範圍，但唔可以豁免最基本嘅職責。簽之前要比較清楚期限同服務範圍，亦可以要求較短或者較窄嘅版本。

要問：期限幾長、係咪獨家、佣金點計？

資料來源：Texas Real Estate Commission，2026 年 1 月 1 日生效嘅規例。請同你嘅經紀確認最新要求。

最難睇到嘅風險，係自己腦入面嗰個。

真實時間表驅動因素。租約到期。Visa 決定。小朋友入學。父母過嚟。升職或者調職。稅務年度規劃。呢 D 係真嘅，應該推動搜尋。

虛假急切驅動因素。「利率可能升」「樓價可能跑走」「呢間係獨一無二」。三樣某程度上都係真，三樣喺每個時刻、每個市場都係真。冇一個會改善決定質素。

正確問題唔係「我而家買定遲 D 買」。正確問題係「我嘅資訊夠唔夠完整去做一個自己企得住嘅決定」。如果夠，行。如果唔夠，未來 30 日搞清楚，比未來 30 日急切更值錢。

要問：我嘅急切感入面，邊 D 部分係真實，邊 D 係故事？