葉家銘 · Alfie Ip

以前喺香港，我喺銀行處理信貸、文件同風險。後來搬到侯斯頓，我第一份工作卻係幫人搬屋，親手將梳化、床架同一箱箱紙箱搬入新屋。

兩份工作表面上好唔同，但回頭睇，佢哋教識咗我同一件事：一間屋，從來唔只係一宗交易。

對一個家庭嚟講，背後可能係移民、轉工、小朋友入學、父母、信用紀錄、現金流，或者一次重新開始嘅機會。

我叫 Alfie Ip，葉家銘。而家喺 Houston 做房地產，主要服務講廣東話、有香港背景嘅家庭，以及希望喺侯斯頓買樓、賣樓、租屋或者了解物業投資嘅客戶。

我做地產，唔係淨係幫你搵屋、睇屋、落 offer。對我嚟講，更重要係同你睇清楚事實、選擇同風險，再決定下一步點行。

我喺香港讀完中學就出嚟做嘢，第一份工係銀行信貸銷售。之後我轉到後勤部門，處理信貸申請嘅盡職審查（due diligence）同客戶身份審查（KYC），包括收集文件、核實資料，同了解申請背後嘅風險。

嗰段時間，我開始明白，如果想喺銀行業繼續發展，除咗累積工作經驗，亦需要不斷學習。所以我開始咗日頭全職返工、夜晚進修嘅日子，希望一步一步提升自己。

後來我轉到中小企銀行業務，協助公司客戶開戶、處理貸款及相關審查，亦曾持有香港證券相關牌照同人壽保險牌照。呢啲都係當年喺香港嘅經歷，唔係今日喺美國提供金融服務嘅執業資格。

銀行教識我一個習慣：未搞清楚事實之前，唔好急住落結論。

一個選擇有幾吸引，唔應該係唯一問題。仲要問：如果事情唔照預期發展，自己頂唔頂得住？

之後，我同太太喺香港開過餐廳。

做飲食生意，我第一次真正感受到收入同現金流可以有幾大分別。客人多唔代表利潤一定高；租金、人工、入貨同其他開支，卻唔會因為生意慢而停。

我哋付出咗好多心機，但生意始終未能穩定落嚟，最後決定結束營業。

呢段經歷令我明白，努力唔一定每次都有理想結果。做決定之前，除咗諗最好嘅情況，更要知道自己可以承受幾多不確定性。

後來我返到銀行，做 Personal Banking Relationship Manager，處理按揭、貸款、公司戶口同其他銀行服務。當時本來有機會繼續向 Private Banking 發展，但太太工作需要調去 Mexico City，我哋決定一齊搬過去。

去到 Mexico City，我哋開咗間咖啡店，賣咖啡、甜品同小食。

新城市、新語言、新生活方式，所有事情都要重新適應。後來太太工作再次調動，我哋搬到 Houston，又一次由頭開始。

初到美國，我喺搬運公司做 mover。日頭搬傢俬，夜晚返學，完成德州要求嘅 180 小時房地產課程，再考取房地產牌照。

以前坐喺香港銀行辦公室，分析客戶文件同貸款風險；之後喺侯斯頓，親手幫人將一件件傢俬搬入新屋。

嗰段時間令我更明白：搬屋好多時唔只係轉地址，而係一個家庭生活嘅轉捩點。

當客戶話擔心唔熟美國制度、未有 SSN、未建立信用紀錄，或者唔知應該先租定先買，我唔係只係聽過呢啲問題。我自己都經歷過重新開始嘅不安。

我同太太都係由第一間自住屋開始。之後儲到更多資金，買入第一間出租物業。後來搬屋，將原本自住嘅屋保留作出租用途。再之後，我哋喺 Tomball 買入新建投資物業。我亦有同合作夥伴參與舊屋翻新項目，研究翻新後出租或者轉售嘅選擇。

呢段過程令我親身面對物業持有成本、維修、租客管理、現金流，同埋市場唔按預期發展嘅時候要點處理。

所以我一直相信：先保住底線，再搵上限。

買樓唔只係問會唔會升值。我通常仲會問：如果租金低過預期，現金流得唔得？如果間屋比預期更耐先賣得出，財務上能唔能夠承受？如果突然要換冷氣或者屋頂，有冇預留資金？如果人生計劃改變，呢間屋仲有冇其他選擇？

我唔係追求每次都搵到所謂「完美 deal」。我更重視一個決定，喺唔完美嘅情況下，仲有冇足夠退路。

我以廣東話同英文服務客戶，特別了解香港背景家庭移居 Houston 時可能面對嘅情況。

識講廣東話係一個開始，但真正重要嘅，係願意先聽清楚你嘅需要。

有啲客戶喺香港有財務紀錄，但美國信用紀錄未建立；有啲客戶第一次接觸 Property Tax、HOA、MUD、Inspection 同 Option Period；有啲客戶唔係唔識買樓，而係未必熟悉德州嘅交易流程同風險。

我習慣先問：你真正想解決嘅係咩問題？我哋知道啲乜？又有啲乜只係假設？有邊幾個選擇？每個選擇嘅代價同取捨係乜？

我唔需要你即場講 yes。一個好嘅地產決定，應該經得起你返屋企再諗一次。

入行之後，對我影響最大嘅其中一個人，係 CGP Realty Group 共同創辦人同團隊主管 Khai Tran。

銀行教識我點樣分析風險；Khai 透過 HERO Coaching 教我點樣先了解客戶嘅處境、解釋每個方案嘅取捨，再用有系統嘅方式跟進交易。

我亦唔係一個人做所有事情。CGP Realty Group 有住宅、商業、投資同交易協調方面嘅支援。

遇到超出我個人專長嘅問題，我寧願邀請合適嘅團隊成員或者其他專業人士參與，而唔係扮自己乜都識。

除咗做地產，我亦有從事葡萄酒進口業務。葡萄酒吸引我嘅，唔單止係味道，仲有產地、釀酒師、文化同每支酒背後嘅選擇。

有人問我，房地產同葡萄酒有咩關係？對我嚟講，兩者係不同生意，但背後有相通嘅態度：唔需要盲目追求最貴或者最熱門，而係先了解品質、價值，同自己真正需要乜。

我亦鍾意旅行，曾經去法國參觀酒莊。

不過，呢幾年最令我開心嘅，係睇住屋企個女一日一日長大。經歷過幾次搬國家、轉工作，同重新開始，我愈來愈覺得：錢同物業都係工具，最後真正想保住嘅，通常係選擇權、時間，同屋企人嘅生活。

因為我接觸嘅好多客戶，都喺人生某個需要重新決定方向嘅階段。可能係由香港搬嚟 Houston，可能係第一次買樓，可能係想賣樓換屋，亦可能係開始研究出租物業。

我未必可以替你決定邊條路最好。但我希望可以同你將事情拆開，睇清楚事實、風險、選擇同取捨，之後由你決定。

先保住底線，再搵上限。

如果你正喺 Houston 計劃買樓、賣樓、租屋或者投資，歡迎搵我傾吓。唔需要即刻決定，我哋可以先了解你嘅情況，再研究下一步。

德州執照: 781256-SA

經紀行: eXp Realty LLC

團隊: CGP Realty Group

語言: 廣東話 · 英文 · 普通話

直接聯絡: 713-352-0186

電郵: Alfie@cgprealtygroup.com

唔需要即刻決定，先傾吓你嘅情況。

無論你計劃喺 Houston 買樓、賣樓、租屋定投資，30 分鐘通話，廣東話或英文都得。我哋先了解你嘅情況，再一齊研究下一步。