01
物業稅才係真正月供
德州沒有州收入稅，但物業稅 2.0–3.0%/年。一個 50 萬嘅屋係 1–1.5 萬/年，每個月 830–1,250 匯加喺月供之上。計現金流先計呢條。
買家代表
在休斯頓買樓，先看風險，後講升值。
廣東話買家代表，覆蓋 Cypress、Katy、Sugar Land 同 TMC 走廊。銀行背景嘅框架：先 diagnose 你嘅風險，才看什麼對你嘅交易有利。
我喺買方交易做什麼
由第一個 call 到交樓，同一個 playbook。
- 診斷 call。30 分鐘。你嘅時間表、預算、visa / 居留狀態、美國信用、家庭階段。看看你實際係什麼類型嘅買家，之後才看盤。
- 貸款路線。Conventional、ITIN、foreign-national、全現。我幫你介紹偊過香港背景客戶 close 過嘅 lender，免你喔一個月在個做不到嘅 lender 身上。
- 區域 shortlist。學區、通勤、水浸區、價格帶、廣東話社群密度。先縮範圍，看盤才有 signal、唔係 noise。
- 合約與議價。德州 One-to-Four Family Residential Contract、option period、addenda、修繕條款。簽名之前用廣東話逐條講到你明。
- 驗屋 + 盡職調查。第三方驗屋、如需要加 foundation engineer、舊屋加 sewer scope。我同你讀份 report，講你知哪些係議價籌碼、哪些係走人 signal。
- 交樓 + 交接。Lender、title、測量、HOA、保險、Homestead Exemption 申請。交樓日、接鑰匙、水電轉名 clear list。交樓後 1 年 follow-up。
香港背景買家必要先知
三件送上門才发現嘅事。
02
水浸風險唔止係 FEMA 區
Hurricane Harvey (2017) 淹偊到几千間 FEMA 官方區外嘅屋。每間屋都 check FEMA + Harris County flood map + 該物業嘅 claim history。三個資料庫，每次都 check。
03
MUD 區債務骨加喺稅單
Cypress 同 Katy 許多新區係 MUD，bond debt 在你個稅單裏計多年。出 offer 之前一定驗證。不係所有 MUD 都係壞事 — 有些資助出色嘅公共建設 — 但你要知道你買嘅係哪一個。
買家常見問題
客戶喺頭一個 call 之前最常問。
可以。三條常見路：conventional (需美國信用)、ITIN (沒 SSN 都可以)、foreign-national loan (住美國以外適用)。首期一般 20–35%，信用要求同利息都各有不同。視乎你嘅 visa 狀態、美國信用歷史、有沒美國稅表來決定條路。
下一步
先 由 30 分鐘診斷 call 開始。
廣東話或英文。無 commitment。我哋看看你係否實際讀偊來買，適合什麼貸款路線，以及接下來 30 日要做什麼。