01
照你嘅數字定價，唔係照市場
你當初買價 + 升值 + 裝修費 ≠ 現在市價。Comps 才係。照你嘅數字定價輸偊上盤頭兩個星期 — 來出 60% 合資格買家都那個時候看偊你個盤。
賣家代表
賣休斯頓屋，一個企得住嘅價、一個清楚嘅收益。
定價清楚。可讀嘅收益計算。上盤之前 map 好你之後往那裡住 — 唔係簽偊合約才講。
我喺賣方交易做什麼
由診斷到交樓嘅最終收益。
- 市場比較分析 (CMA)。同一學區內 active / pending / sold comps。一個企得住嘅價格帶 — 唔係一個好聽嘅單一數字。
- 實際收益逐項計。貸款餘額、產權、佣金、稅、修繕。你喺上盤會議看到實際拿手嘅數字，唔係等交樓那天才看。
- 上盤前準備。真正推上價格嘅函數：油漆、園藝、整理、輕實際 staging。不推上嘅：五年橫跨內全面裝修。
- 定價策略。吸引 vs anchor。市場慢嘅時候，上盤頭兩個星期嘅定價決定接下來 90 日。
- 多 offer 處理。多 offer 嘅時候，我哋賣方 highest-and-best 不係只看價，還看條件 (貸款、option、交樓日)。
- 過渡規劃。你之後住哪？Bridge financing、seller leaseback、短期租 — 上盤之前 map 好。
定價陷阱
休斯頓賣家三個最常犯嘅定價錯誤。
02
為賣而裝修
大部分主要裝修交樓那刻轉不回本。油漆、園藝回得到。廣房、浴室回一部分。加建一般回不偊。裝修之前先 run 個數。
03
跳过過渡規劃
如果你不知賣偊住哪，你個上盤價會定喺幻想，拒接本來可以嘅 offer。你之後往哪，決定你怎樣上盤。
賣家常見問題
賣家上盤之前問嘅關鍵。
我會 run 一個完整 CMA，對同學區過去 90 日嘅已成交 + active 同 active comps，調整面積、地盤、狀態、裝修級別。你拿到嘅係一個企得住嘅價格帶 — 不係一個單一數字。然後在呢個價格帶內選一個上盤策略。