葉家銘 · Alfie Ip
先守住底線，再尋求增長。
以前在香港，我在銀行處理信貸、文件與財務風險。多年後初到休斯頓，第一份工作卻是在搬運公司，親手把沙發、床架及一箱箱物品搬進客戶的新家。
這兩份工作看似沒有關聯，但回頭看，它們讓我明白同一件事：房屋從來不只是一宗交易。
對一個家庭而言，搬遷可能牽涉移居、轉職、子女、年長父母、財務變化，或重新開始的機會。
我叫 Alfie Ip，葉家銘，是休斯頓的地產代理，服務買家、賣家、租客及投資者，尤其熟悉廣東話及香港背景家庭的需要。
我的工作不只是尋找房屋、安排看屋或提出出價。我希望客戶在作重要決定前，先了解事實、選擇與風險。
從香港銀行業學習評估風險
我在香港完成中學課程後便開始工作，第一份工作是銀行信貸銷售。後來轉到後勤部門，處理盡職審查（due diligence）與客戶身分審查（KYC），包括收集文件、核實資料及辨識需要進一步了解的風險。
那段時間，我意識到要在銀行業長遠發展，除了日常工作經驗，也需要持續學習。因此，我一邊全職工作，一邊修讀夜間課程，希望在個人與職業上逐步成長。
後來我轉至中小企業銀行業務，協助企業客戶開戶、申請貸款、完成盡職審查及了解金融產品。我也曾持有香港證券相關及人壽保險牌照。這些是當時在香港的資格，並不代表目前可在美國提供金融服務。
銀行工作讓我養成一個習慣：先釐清事實，再作決定。
除了考慮機會是否吸引，也要問：如果事情不如預期，自己能否承受？
與太太一起創業
之後，我與太太曾在香港經營餐廳。
經營餐廳讓我實際體會收入與現金流的差異。客人多，不代表生意一定有利潤；租金、薪資、採購及營運支出，也不會因生意放緩而停止。
我們投入許多心力，但生意始終未達到預期的穩定程度，最後決定結束營業。
這段經歷讓我明白，作決定時，除了規劃最理想的結果，也要考慮自己能承受多少不確定性。
後來我回到銀行擔任 Personal Banking Relationship Manager，協助客戶處理房屋貸款、其他貸款、企業帳戶及相關服務。當時有機會向私人銀行業務發展，但因太太的工作調往墨西哥城，我們決定一起搬遷，重新開始。
從香港到墨西哥城，再到休斯頓
在墨西哥城，我們開設咖啡店，供應咖啡、甜點及輕食。
新的城市、語言與生活方式，都需要重新適應。後來太太的工作再次調動，我們搬到休斯頓，又一次重新開始。
初到美國，我白天在搬運公司工作，晚上上課，完成德州規定的 180 小時房地產課程，準備考試並取得地產牌照。
以前在香港銀行辦公室分析文件與信貸風險，後來則在休斯頓親手把客戶的家具搬進新家。
這讓我更深刻地理解，搬遷不只是更換地址，也可能是整個家庭生活的轉折點。
當客戶擔心不熟悉美國制度、尚未取得 SSN、未建立信用紀錄，或不確定應先租屋還是購屋時，我能理解這份不安，因為我也經歷過重新開始。
從第一間自住房屋到物業投資
我與太太先購買自住房屋，之後累積更多資金，買入第一間出租物業。後來搬家，我們保留原本的自住房屋作出租用途，再於 Tomball 買入新建投資物業。我也與合作夥伴參與舊屋翻新項目，評估翻新後出租或轉售的選擇。
持有及管理物業，讓我親身面對物業稅、保險、維修、空置、租客管理、現金流及轉售等問題，也要思考市場未如預期時如何應對。
因此，我一直相信：先守住底線，再尋求增長。
購屋不只是問房價會不會上升。我也會問：如果租金低於預期，現金流是否足夠？如果售出所需時間較長，財務上能否承受？如果屋頂或空調突然需要大修，有沒有預留資金？人生計劃改變時，這個物業是否仍保留其他選擇？
我更重視的，是一個決定在情況不理想時，是否仍然合理，並留有足夠的調整空間。
我如何與客戶合作
我以廣東話及英文服務客戶，也了解香港背景家庭搬遷至休斯頓時可能面對的情況。
能以廣東話溝通是一個起點，更重要的是仔細聆聽，理解客戶真正需要處理的決定。
有些客戶在海外已有財務紀錄，但尚未建立美國信用；有些首次接觸物業稅、HOA、MUD、驗屋及 option period；也有些熟悉房地產，但不熟悉德州合約或融資要求。
提出建議前，我會先問：真正要解決的是甚麼問題？哪些是已知事實？哪些只是假設？有哪些選擇？每個選擇有甚麼代價與取捨？
您無須當場答應。一個合適的房地產決定，應該經得起回家後再仔細思考。
我背後的團隊
入行後，對我影響最深的人之一，是 CGP Realty Group 共同創辦人及團隊主管 Khai Tran。
銀行教我分析風險；Khai 則透過 HERO Coaching，協助我把這種思考方式轉化為以客戶為本的流程：先了解情況、解釋取捨，再有系統地跟進。
我並非獨自處理所有事項。CGP Realty Group 提供住宅、商業、投資及交易協調方面的支援。
遇到超出個人專長的問題，我會邀請合適的團隊成員或其他專業人士參與，而不會假裝自己無所不知。
工作以外：葡萄酒、旅行與家人
除了房地產，我也從事葡萄酒進口業務。吸引我的不只是味道，還有產地、釀酒師、文化及每瓶酒背後的選擇。
有人問，房地產與葡萄酒有甚麼關係？它們是不同的生意，但我的態度相通：先了解品質、價值與真正的需要，不盲目追求價格或熱度。
我也喜歡旅行，曾到法國參觀酒莊。
近年讓我最開心的，是看著年幼的女兒逐漸成長。經歷多次跨國搬遷、轉換工作與重新開始，我越來越明白，金錢與物業都是工具。我們真正希望守護的，往往是選擇權、時間，以及與家人一起建立的生活。
為何分享這個故事
我接觸的許多客戶，正處於需要重新決定方向的階段：可能準備移居休斯頓、首次購屋、售屋換屋，或開始考慮出租物業投資。
我不能替您作所有決定，也不能消除每個風險，但可以協助您逐項釐清事實、風險、選擇與取捨，再由您決定甚麼適合自己。
先守住底線，再尋求增長。
如果您正計劃在休斯頓購屋、售屋、租屋或投資，可以先談談目前的情況，研究下一步，無須急於決定。
德州執照: 781256-SA
經紀公司: eXp Realty LLC
團隊: CGP Realty Group
語言: 廣東話 · 英文 · 普通話
直接聯絡: 713-352-0186
電子郵件: Alfie@cgprealtygroup.com
無須急於決定，可以先談談您的情況。
無論您計劃在休斯頓購屋、售屋、租屋或投資，都可以先以廣東話或英文進行 30 分鐘通話，了解目前的情況，再規劃下一步。